1. La procédure de renouvellement d’un bail commercial est « strictement » réglementée et encadrée par la loi sur les baux commerciaux.

Celle-ci, en son article 13, prévoit que :

« Le preneur a le droit d'obtenir, par préférence à toute autre personne, le renouvellement de son bail pour la continuation du même commerce, soit à l'expiration de celui-ci, soit à l'expiration du premier ou à l'expiration du deuxième renouvellement, pour une durée de neuf années, sauf accord des parties constaté par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge. Ce droit est limité à trois renouvellements. (…) ».

L’article 14 de la même loi précise par ailleurs les conditions, formes et mentions dans lesquelles le preneur doit exercer le droit au renouvellement de son bail commercial ainsi que le délai à respecter :

« Le preneur désireux d'exercer le droit au renouvellement doit, à peine de déchéance, le notifier au bailleur par exploit d'huissier de justice ou par lettre recommandée dix-huit mois au plus, quinze mois au moins, avant l'expiration du bail en cours. La notification doit indiquer, à peine de nullité, les conditions auxquelles le preneur lui-même est disposé à conclure le nouveau bail et contenir la mention qu'à défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d'offres d'un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées. (…) ».

Dans la réponse qu’il adresse dans les 3 mois, le bailleur peut notamment accepter le renouvellement du bail commercial à des conditions différentes ; dans ce cas, l’article 18 de loi sur les baux commerciaux stipule que :

« S'il résulte de la réponse prévue à l'article 14 que le bailleur subordonne le renouvellement à des conditions relatives au loyer, à la contribution aux charges, au mode de jouissance ou autres modalités du bail, et si le désaccord persiste quant à ces conditions, le preneur se pourvoit devant le juge dans les trente jours de la réponse du bailleur, à peine de forclusion. Le juge statue en équité ».

Ainsi, et au contraire du preneur, dans la réponse qu’il adresse, le bailleur n’a aucune obligation formelle d’indiquer au preneur la nécessité d’agir par voie judiciaire dans les 30 jours de la réponse du bailleur en cas de désaccord persistant avec ce dernier. Or, la sanction du non respect de ce délai dans le chef du preneur est la forclusion du droit au renouvellement du bail commercial.

Dès lors, la différence de traitement entre le preneur commercial et le bailleur commercial au niveau du formalisme à respecter a posé question.

2. Dans un arrêt du 15 juin 2017, la Cour Constitutionnel était interrogée « sur la compatibilité, avec les articles 10 et 11 de la Constitution, de l'article 18 de la loi sur les baux commerciaux précitée en ce qu'il ne précise pas et n'impose pas, dans le chef du bailleur, des obligations de communication et d'information quant aux conditions de la saisine du juge de paix en cas de désaccord persistant, alors que l'article 14 de la même loi impose un formalisme strict au preneur qui fait la demande de renouvellement, et ce sous peine de déchéance du droit de renouvellement ».

La Cour Constitutionnel a indiqué qu’il n’y avait pas de violation de la Constitution de sorte que la différence de traitement entre les deux parties au bail commercial est validée.

Pour la Cour :

« (…) l'obligation pour le preneur d'informer le bailleur se justifie par le souci du législateur d'éviter que ce renouvellement ne soit imposé au bailleur de façon inopinée, compte tenu de la limitation substantielle apportée par la loi en cause à sa liberté contractuelle ».